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La Vivienda / 5 afirmaciones y 10 interrogaciones

Actualizado: 13 sept 2022

... y ese título?.. un poco soso no?. Pues si... ¿No había otro más aparente?....

He estado pensando mucho sobre qué título poner a este post. Uno atrayente, de impacto, que genere curiosidad ....!! y del que nadie pueda pasar de largo sin entrar a leer en el post. Y sinceramente, no he sido capaz de encontrarlo.

Por qué? Porque ninguno recogía todo lo que quiero decir y todo lo que, a la población en general, nos inquieta sobre el sector inmobiliario residencial, es decir, sobre la vivienda.

Y es que el sector de la vivienda es poliédrico, con muchas caras y aristas (recomiendo leer los post que escribí sobre los retos inmobiliarios en lo rural - Soluciones inmobiliarias en la Sierra de la Demanda y Desafíos del sector inmobiliario rural.



Y por eso, finalmente me decanté por considerar un título "limpio", "neutro", "plano", como se dice hoy en día. Porque cualquier adjetivo alrededor del nombre creo que, en este caso, sólo puede distorsionar el mensaje (al no contemplarlo en su totalidad).

Esa característica poliédrica lo convierte en un sector apasionante, al menos desde el punto de vista profesional. Pero sin duda también es apasionante para la población en su conjunto - ya que es tema de conversación general, sobre el que casi siempre se habla cuando estamos de "cháchara" y socializando.

Y me atrevo a decir que es un sector que a todos nos preocupa pero no a todos, o a pocos, les ocupa, como no podía ser de otra forma.

Porque el reto de la vivienda necesita una visión conjunta y profesionalizada para que pueda seguir siendo la piedra angular sobre la que dar continuidad a los planes de vida de las personas y familias, en este caso en el medio rural.

En definitiva, me gustaría dedicar los siguientes post para, de la mano de los expertos y profesionales inmobiliarios de la comarca, seguir dando luz de forma conjunta al reto de la vivienda rural.


 



Porque comentamos continuamente las frases de:
  • "que no hay viviendas en venta en los pueblos..." pero entro en los buscadores de internet y veo unas cuantas...

  • "que si lo que se oferta está en muy mal estado..." pero veo que también hay oferta en buen estado y en muy buen estado...

  • "que si los precios están altos..." pero hago un análisis muy general sobre una muestra representativa que me lleva a los siguientes datos (para este análisis general he tomado una muestra de viviendas, ofertadas por internet, en el municipio de Salas de los Infantes con un salario bruto medio, que según la información disponible se podría situar en torno a los €22.500).

    1. ratios medios de esfuerzo, en compra, de entre 2 y 4 veces el salario bruto; siendo de 6 veces la media para España.. pero no sabría decir si esos ratios son razonables para segundas viviendas.

    2. precios medios de 1.100€/m2 - 90.000€/ud para pisos en muy buen estado, de 750€/m2 - 75.000€/ud para pisos en estado de conservación medio, de 700€/m2 - 64.000€/ud para pisos con necesidad de reforma y de 540€/m2 - 46.000€/ud para pisos con necesidad de reforma total.

    3. el precio de los pisos en edificios plurifamiliares sigue una tendencia y coherencia que permite entender la razonabilidad de los mismos, pero en el precio de los unifamiliares no encuentro un patrón coherente de forma sencilla y ágil.

  • que no hay oferta en alquiler.... y efectivamente no he encontrado nada de oferta en alquiler...

  • que las casas antiguas casi ruina son caras... pero entro en el buscador y veo precios que se sitúan en general en torno a 200-300 €/m2 de superficie construida, es decir, de superficie construida potencial que puedes desarrollar (sin llegar a analizar si se trata efectivamente de "edificabilidad") - precios a que a priori se asemejan a los de suelo para desarrollo.

 

Entonces... ¿Qué está pasando?...


Y es que cada persona contamos "la feria según nos va" y efectivamente, cada pueblo y cada caso personal es "un mundo"!!

Porque hay pueblos:
  • donde no hay oferta pero en otros si la hay,

  • con oferta a precios altos pero otros con oferta asequible,

  • sin oferta de vivienda "en condiciones" pero con oferta que permite desarrollar la vivienda "que uno quiere",

  • donde no hay parcelas para construirte una casa pero si hay casas antiguas "casi ruina" con precios bajos - que a efectos prácticos de desarrollo inmobiliario es como si fuera suelo.


 


Pero lo que si que es una realidad es que no hay oferta disponible para las necesidades, requerimientos, con las características, precios y localizaciones/pueblos de cada demandante de vivienda.

Que por separado si se da alguna condición pero que, en su conjunto, la oferta no se encuentra con la demanda, no parece que esté equilibrada. Máxime si tenemos en cuenta las "barreras infranqueables" a cambiar de pueblo. Porque claro! cada uno queremos vivienda en "nuestro pueblo" y no en el de al lado.


Sin embargo una de las partes positivas de nuestra realidad rural, es que esas barreras desaparecen para acoger personas y familias "de fuera" que no tienen ese lanzo tan fuerte con ninguno de los pueblos. Con la limitación de que siendo "de fuera", se suele preferir optar por alquiler hasta, al menos, haber pasado un periodo de adaptación... y como todos sabemos.... no existe oferta de alquiler! Así que... "vuelta a la casilla de salida".


 

Como decía al principio, creo clave contrastar y comentar con los expertos locales, para que juntos vayamos dando luz a este reto y podamos conseguir que poco a poco, cada vez más oferta se cruce con la demanda.


Porque creo que a todos nos interesa mucho saber:
  • si efectivamente los precios están altos?, cuál ha sido su evolución y las tasas de esfuerzo razonables tanto para primera como para segunda vivienda?,

  • cuál es el mecanismo de formación de precios de los vendedores? y el de los compradores?, están los vendedores incorporando componente sentimental en el precio?,

  • los precios de mercado son razonables?, qué pasaría si calculamos los precios razonables y los contrastamos con los precios de mercado?, llegaríamos a precios distintos de los de mercado?

  • hay suficientes compra/ventas como para poder considerar que éstas son referentes del mercado?

  • cuánto tiempo llevan los inmuebles en oferta? están fuera de mercado?

  • cuál es la demanda real, qué tipo de vivienda se demanda.... "hay demanda en la Demanda"?,

  • qué pasa en los pueblos donde aparentemente no hay nada de oferta? o es acaso la hay pero está oculta? porqué hay oferta que no se anuncia?

  • cómo puede ayudar el sector a las familias que quieren vender pero no se ponen de acuerdo en cómo hacerlo?

  • por qué hay gente que anuncia directamente en los portales generales de internet y no a través de un experto/agente local? qué podemos hacer para poner en valor el agente local?

  • si conseguimos montar un mercado de alquiler profesionalizado... realmente vendrían más personas y familias a vivir a la zona de la Demanda?... sabemos cuál es la demanda real potencial de vivienda en alquiler en nuestra zona?... cuántas personas y familias se animarían a seguir con su plan de vida en el medio rural si les ayudamos a encontrar una vivienda que "les enamore"... ?

Espero que todos de forma conjunta podamos avanzar en dar luz y resolver estas cuestiones y muchas más...
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